La marée montante des assurances

« Les assurances sont le canari dans la mine de charbon qui signale les risques climatiques », dit Amy Erixon, présidente mondiale, Gestion des investissements chez Avison Young. « Les assurances ont toujours, par leur nature, regardé vers l’arrière, mais l’industrie tente d’être plus anticipative quant aux risques climatiques et à leurs répercussions sur les prix. »

Les coûts de réclamation payés par les assureurs ont augmenté de 30 % sur une année en date du premier semestre de 2023, selon Swiss Re. Des pertes catastrophiques de 54 milliards de dollars ont eu lieu pendant cette période, dont 70 % étaient attribués à 10 orages sévères aux États-Unis.

« Les orages sont changeants, imprévisibles et très spécifiques à un lieu », dit Mme Erixon. « Un orage peut traverser une zone avec une myriade de tornades ratant de grandes cibles alors que le prochain orage du même type rasera une centaine de bâtiments. »

Coût du mauvais temps : Des pertes assurables catastrophiques Schéma 2. Pertes catastrophiques assurables ayant causé au moins 25 M$ en réclamations liées au mauvais temps au Canada, 1983-2022. Source : Le Centre Intact d’adaptation au climat, 2023

Qu’est-ce que cela signifie pour l’immobilier commercial ?

Les propriétaires commerciaux voient leurs marges comprimées par l’augmentation des primes. La quasi-totalité (98 %) des dirigeants en multifamilial récemment interrogés par le prêteur Lument disaient que les coûts d’assurance étaient un problème pour leurs entreprises. Et la plupart (95 %) des acheteurs nets disaient que les coûts d’assurance pouvaient les empêcher de réaliser certaines acquisitions.

Même les immeubles dans des zones à risque relativement faible subissent des hausses de coûts en raison des assurances groupées qui étalent le risque sur divers actifs, y compris celles dans des zones à haut risque.

En novembre 2023, Mme Erixon et d’autres associés chez Gestion des investissements Avison Young l’ont appris directement. Ils s’attendaient à une conclusion sans heurts pour leur achat d’un immeuble multifamilial de 200 unités de logement près de Winnipeg. À la dernière minute, ils ont été surpris d’apprendre qu’aucun assureur unique n’était prêt à fournir une protection, quel qu’en soit le prix.

Mme Erixon a qualifié la situation de « déconcertante », surtout qu’aucun désastre ne s’est déroulé dans cette région dernièrement.

« Winnipeg n’est pas un endroit particulièrement enclin aux catastrophes climatiques », explique-t-elle. « Le plus gros problème météo à Winnipeg, c’est le froid glacial en hiver. »

Amy Erixon et son équipe ont impliqué des courtiers d’assurance chevronnés pour trouver une solution afin de constituer une police d’assurance. Une semaine plus tard, ils ont pu obtenir une protection, mais vu qu’aucun assureur ne pouvait proposer une protection générale, les risques de la transaction de 50 M$ devaient être partagés entre quatre assureurs locaux qui couvrent 25 % chacun.

« L’exemple de Winnipeg révèle l’universalité du problème des assurances », dit Mme Erixon. « Il ne se limite pas aux régions exposées aux catastrophes climatiques. »

Que peuvent faire les propriétaires en immobilier commercial pour limiter les risques ?

« Les assurances sont souvent perçues comme la première ligne de défense contre les risques climatiques », dit Mme Erixon, qui ajoute que la dernière, c’est la relocalisation ou le dessaisissement. « Entre ces deux pôles, il existe d’autres solutions envisageables pour les investisseurs et occupants, comme l’exécution d’une vérification diligente de l’exposition climatique d’une région et des tendances en assurances ainsi que pour savoir si les gouvernements locaux et provinciaux peuvent prendre en charge le durcissement des infrastructures afin de prévenir les pertes, notamment celles en énergie et/ou en eau », dit-elle.

Voici quelques exemples d’autres mesures que peuvent prendre les propriétaires :

Moderniser les propriétés pour plus de résilience : Les propriétaires peuvent envisager des rénovations préventives pour améliorer la résilience et réduire les risques. Selon FM Global, « pour chaque dollar qu’une entreprise dépense pour protéger les structures des dommages dus aux ouragans, au vent et aux inondations, l’exposition aux pertes diminue en moyenne de 105 $ en raison de la réduction du risque de perte vis-à-vis la propriété et les activités d’affaires. »

Utiliser les rabais, prêts et incitatifs : Les rénovations peuvent être coûteuses, mais l’utilisation d’incitatifs, de subventions et de programmes d’économies d’assurances peuvent endiguer les coûts. Voici quelques-uns des programmes qui favorisent les rénovations pour la résilience :

• HUD Green and Resilient Retrofit Program (GRRP) : Le ministère de l’habitation et de l’urbanisme des États-Unis finance des rénovations d’immeubles multifamiliaux avec aide au logement afin d’améliorer l’efficacité énergétique et la résilience en cas de grandes intempéries.
• NYC accelerator Property Assessed Clean Energy (PACE) : Cet outil de financement aide les propriétaires d’immeubles commerciaux à financer des rénovations pour l’efficacité énergétique, y compris le remplacement de toiture pour installer des matériaux résistants au vent et à la grêle, des mises à niveau pour rendre le revêtement mural extérieur plus résistant avec des matériaux résilients ainsi que l’installation de fenêtres et de portes qui résistent aux impacts. Il permet du financement à long terme à taux fixe, couvrant jusqu’à 100 % des coûts du projet.
• Rabais d’assurance pour des rénovations : Alors que s’accumulent les pertes dues aux événements climatiques, de nombreux assureurs proposent des rabais aux propriétaires qui renforcent leurs immeubles, leur permettant de récupérer une partie des coûts des rénovations, Le programme américain national d’assurance contre les inondations réduit les primes pour diverses mesures d’atténuation en cas d’inondation.