En un coup d’œil :
- Avec le faiblissement de l’inflation et les élections générales en vue, les baisses de taux d’intérêt devraient stimuler la croissance économique.
- Les changements culturels, comme le travail hybride et le magasinage en ligne, continuent d’affecter les fondamentaux immobiliers pour tous les types de propriété.
- Les acheteurs en bonne posture voient venir les opportunités, et il n’est pas question de « si », mais bien de « quand ».
Les joueurs en place pour la reprise des investissements immobiliers
Dans toutes les grandes économies du globe, l’inflation effectue présentement une descente et les économistes et investisseurs débattent présentement du moment où auront lieu les premières baisses de taux d’intérêt.
Les marchés financiers prévoient des baisses de taux d’intérêt des banques centrales au premier semestre de l’année pour le Canada, la zone euro, le Royaume-Uni et les États-Unis. Toutefois, les grands observateurs du monde économique, certains dirigeants de banques centrales et des politiciens discutent ouvertement des risques d’agir trop rapidement ou trop lentement. Nous croyons que la Banque du Canada pourrait être la première à opter pour des baisses puisque les récents chiffres du PIB indiquent qu’une lente croissance devient un sujet beaucoup plus pressant que l’inflation. Cependant, la Fed, la Banque centrale européenne et la Banque d’Angleterre devraient suivre de près puisque le soutien de l’économie devient la priorité pour les politiciens en 2024. Les politiques des élections générales à venir partout dans le monde pourraient faire coïncider la baisse des taux en début d’année avec les promesses de meilleures conditions économiques des leaders mondiaux.
Pendant que les leaders mondiaux font des promesses, que disent les experts économiques ?
Oxford Economics prévoit que les rendements sur 10 ans des obligations d’État pour les principales économies occidentales déclineront de façon soutenue au cours des deux prochaines années, ce qui réduira la pression sur les taux de capitalisation immobiliers en les faisant paraître plutôt attrayants. En effet, les rendements des obligations d’État fléchissent déjà et certains commentateurs de marché objectent que la nature tardive des indicateurs de l’inflation cache une réduction de l’inflation plus grande que prévu.
Les fondamentaux immobiliers affectés par les changements de train de vie et les nouveaux paramètres du marché de l’endettement
La forte hausse des taux d’intérêt et la baisse rapide des liquidités et des prêts au cours des deux dernières années ont contribué aux corrections de prix dans les marchés immobiliers du monde, et tous les principaux secteurs ont été affectés à un certain degré. Cela a créé une crise de confiance chez une partie des marchés des bureaux et des centres commerciaux régionaux. Les préoccupations se sont accrues avec la popularité du travail flexible, l’équilibre travail/vie personnelle et la sécurité dans nos grandes villes, et ce que cela signifie pour la demande vis-à-vis les bureaux des grandes villes. Le commerce en ligne a ravi une part grandissante d’achats aux commerces de détail, et ce, même avant 2020. La pandémie a ensuite fait exploser le nombre de personnes qui magasinent en ligne. Même si bien des gens sont progressivement revenus vers les bureaux et les centres commerciaux en 2022 et 2023, les chiffres sont toujours en baisse comparés à ceux d’avant la COVID-19 et il semble y avoir eu un changement radical dans les attitudes. Dans de nombreux marchés de bureaux, on observe une tendance vers des bureaux moins grands, mais avec des finitions plus haut de gamme et plus de services près des pôles de transports en commun dans les principaux centres urbains.
La baisse des taux d’intérêt dans l’année qui commence réduira la pression sur la souscription à des investissements immobiliers, mais pour les acheteurs lourdement endettés les baisses prévues seront insuffisantes. Les taux directeurs ont augmenté de 450 bps dans la zone euro, de 475 bps au Canada, de 515 bps au Royaume-Uni et de 525 bps aux États-Unis depuis le dernier trimestre de 2021. La hausse rapide signifie que certains propriétaires immobiliers estimeront que certains actifs ne sont plus économiques lors du refinancement de leur dette en 2024. Par conséquent ils devront vendre ou céder des propriétés. Les chiffres de la Mortgage Bankers Association démontrent que 117 G$US d’hypothèques sur des immeubles de bureaux des États-Unis subiront un refinancement en 2024. La majeure partie de cette somme sera refinancée avec succès, prolongée par des transactions négociées ou remboursée, mais il y aura aussi des ventes forcées et des actifs remis aux prêteurs.
Les banques centrales devraient baisser les taux parce que l’économie devrait ralentir en 2024, surtout au premier semestre. Une question se pose à l’effet que nous étions en récession en 2023 et avons évité une crise plus importante. Un autre ralentissement économique pourrait réduire davantage la demande immobilière des occupants et, dans certains cas, faire baisser les loyers. Cependant, les prix des actifs de qualité secondaire dans le marché des investissements, surtout les immeubles dans les parties les plus affectées des marchés des bureaux et des commerces de détail, chuteront davantage à court terme.
Des occasions uniques d’investir se précisent
Selon nous, 2024 sera marquée par l’amélioration, mais au premier semestre les marchés immobiliers devraient émettre des signaux contradictoires. En réaction au ralentissement économique, nous croyons que les loyers et valeurs chuteront dans certains marchés d’occupants, occasionnant des manchettes négatives. Cela affectera la prise de décisions pour les actifs de catégorie « A » et dévalorisera davantage la demande pour des actifs secondaires. Des taux d’intérêt plus élevés pour une demande ralentie et de potentiels signaux de récession affecteront la tarification et les fondamentaux. Cela dit, les « mauvaises nouvelles » sont révélées pour la plupart et favorisent les grandes entreprises les mieux capitalisées. Les actifs de première importance dans les marchés recherchés et les acquisitions de portefeuilles sont dans la mire des principaux joueurs institutionnels. Nos marchés ont atteint un creux de vague et la question vise à savoir quand (et non « si ») ils passent à la prochaine étape qu’est la croissance. Du cycle difficile que nous vivons ressortent des opportunités. C’est en période creuse que l’on récolte de l’argent. Les acheteurs opportunistes auront l’attention des vendeurs pour des transactions potentielles.
Le sentiment haussier ou baissier des investisseurs au premier semestre de 2024 dépendra fortement des actions qu’ils détiennent. Ceux avec des actifs bien situés ne risquent pas de paniquer ou de vendre à bas prix. Cependant, pour les bureaux plus âgés à grande superficie dans les marchés de seconde importance ou les centres commerciaux de qualité moyenne, les acheteurs seront en bonne posture pour négocier les prix à la baisse. Les plus gros joueurs en capital privé font une croix sur des milliards de dollars en valeur et, en même temps, recueillent d’autres milliards de divers investisseurs afin de profiter des mêmes actifs qui ont été réduits.
Pour les commerces de détail, les prix immobiliers subissent une pression depuis de nombreuses années et les chasseurs d’aubaines en examineront les sous-secteurs pour dénicher les prix surcorrigés. À l’opposé, dans le marché résidentiel, malgré les chutes de prix de 2023, la confiance des vendeurs pourrait revenir rapidement puisque l’offre ne s’est pas accrue pendant le ralentissement.
Oxford Economics prévoit que la croissance du PIB s’atténuera au premier semestre de 2024, mais se renforcera au second semestre pour ensuite prendre de l’élan en 2025 au Canada, dans la zone euro, au Royaume-Uni et aux États-Unis. Selon nous, la chute des taux d’intérêt combinée à l’approche d’un nouveau cycle économique fera revenir les investisseurs immobiliers au marché pour faire des acquisitions, ciblant d’abord les actifs de premier ordre dans les grands marchés, avec l’industriel, le multi-résidentiel, les centres de données et les entrepôts suscitant beaucoup d’intérêt. Les premiers mois de l’année impliqueront principalement les études de marché, la détermination des prix et les négociations, mais à compter de la fin du printemps nous croyons que des transactions seront signées, augmentant le volume de transactions. Nous prévoyons que les taux de capitalisation atteindront un pic pour les actifs de premier ordre au cours des prochains mois pour ensuite diminuer progressivement au second semestre. Pour les actifs secondaires et les marchés secondaires, nous croyons que le pic des taux de capitalisation arrivera plus tard dans l’année, quand nous estimons que les promoteurs chercheront des actifs plus vieux qui doivent être rénovés ou redéveloppés pour les amener à correspondre aux nouvelles normes ESG et pour répondre à la demande des locataires pour des immeubles verts.
Globalement, 2024 marquera à notre avis un tournant, où les investisseurs se prépareront pour des conditions économiques plus favorables au second semestre, puis une croissance plus forte du PIB en 2025.
Cet article fait partie de notre série Facteurs de changement 2024, où nous observons les tendances qui affectent nos villes et nos lieux de vie, nous poussant à nous adapter, à apprendre et à tirer parti de nouvelles occasions. Cliquez ici pour voir tous les articles de la série Facteurs de changement 2024, ou abonnez-vous pour être parmi les premiers avertis dès que de nouveaux articles sont disponibles. .
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