En un coup d’œil :
- Les coups de chaleur extrême sont de plus en plus fréquents et nos villes en subissent les pires effets. Les îlots de chaleur de la ville accentuent les effets de canicule et causent des ravages pour l’environnement bâti et la santé des citadins.
- L’industrie de l’immobilier commercial fait face à des risques importants et des coûts croissants (pour les occupants et pour les locataires) en raison de la hausse des températures. L’utilisation accrue de l’énergie et de la climatisation expliquent les factures de plus en plus salées.
- Toutefois, il existe des stratégies d’atténuation efficaces qui peuvent servir pour les secteurs public et privé. Concevoir des nouveaux développements qui comprennent des matériaux réfrigérants, rénover des immeubles existants et introduire des nouveaux codes de construction verte sont les ingrédients essentiels pour rendre nos villes résilientes.
Ça chauffe dans les villes autour du globe, et nous ne parlons pas du nouveau resto où tout le monde a pris le brunch dernièrement. Phoenix a subi un record de 31 jours de températures dépassant les 43 degrés Celsius à l’été 2023. Houston compte 45 jours à 40 degrés et plus pour la même année. D’ici 2050, près de 1 000 villes seront exposées à des maximums estivaux de 35 degrés Celsius, soit près du triple du nombre actuel selon le Forum économique mondial.
Développé par l'Office of Air and Radiation de l'EPA des États-Unis, cette carte montre comment les températures moyennes annuelles de l'air ont changé dans différentes parties des États-Unis depuis le début du 20e siècle (depuis 1901 pour les 48 États contigus et 1925 pour l'Alaska). Les données sont présentées pour les divisions climatiques, telles que définies par la National Oceanic and Atmospheric Administration (2021). Pour plus d’informations, veuillez visiter la page web des indicateurs de changement climatique de l’EPA des États-Unis. Ces données et leurs enregistrements de métadonnées correspondants peuvent être téléchargés à partir de Data.gov. Fréquence des canicules aux États-Unis par décennie, 1961–2021
C’est la faute des îlots de chaleur en milieu urbain, qui rendent les villes plus chaudes que les campagnes.
Cela arrive lorsque le béton, l’asphalte et les infrastructures denses des villes absorbent la lumière du soleil et retiennent la chaleur, haussant les températures de plusieurs degrés. Et ce ne sont pas uniquement les infrastructures physiques qui rendent les villes étouffantes. Nos activités en ville produisent et retiennent de la chaleur, notamment les émissions des voitures et la chaleur évacuée par les systèmes CVC.
Dépourvues de la végétation abondante qui rafraîchit naturellement la campagne, les villes deviennent des marmites de chaleur contenue. Cependant, l’effet îlot de chaleur n’affecte pas tous les quartiers indistinctement. Les centres-villes très denses avec peu de verdure sont habituellement les plus touchés.
Les parties hachurées des bandes indiquent comment les effets de réchauffement et de rafraîchissement de chaque facteur varient selon le contexte climatique local. Source : Intergovernmental Panel on Climate Change (IPCC) L’effet îlot de chaleur urbain 
L’image illustre la fluctuation des températures en milieu bâti et naturel lors d’une fin d’après-midi ordinaire. Source : Heat Island Group, Lawrence Berkeley National Laboratory
Les températures mondiales ont augmenté plus rapidement au cours des 50 dernières années qu’à n’importe quelle autre période des 2 000 dernières années au moins. Plus les températures augmentent, plus grand est l’effet îlot de chaleur. La bonne nouvelle, toutefois, c’est que les stratégies d’atténuation, comme l’installation de toitures blanches et l’augmentation du couvert arborescent dans les villes, peuvent non seulement réduire les températures des îlots de chaleur, mais aussi réduire les émissions de gaz à effet de serre qui causent les changements climatiques.
Chaque augmentation supplémentaire du réchauffement entraîne des risques accrus pour l’approvisionnement en eau, la sécurité alimentaire, les infrastructures, la santé et le bien-être, les écosystèmes, l’économie, les moyens de subsistance et le patrimoine.Source : Cinquième évaluation nationale du climat du gouvernement américain SANS RÉDUCTION MARQUÉE DES ÉMISSIONS NETTES MONDIALES, LES RISQUES CLIMATIQUES POUR LES ÉTATS-UNIS CONTINUERONT DE CROÎTRE
Source : Cinquième évaluation nationale du climat du gouvernement américain
« La menace des îlots de chaleur qui empirent pousse les intervenants en immobilier commercial à chercher des stratégies d’atténuation », dit Dominic Perry, CCIM, un courtier en représentation des locataires industriels et de bureaux à notre succursale de Phoenix.
« Les îlots de chaleur des villes posent un risque sévère pour la santé des locataires et l’intégrité physique des immeubles », dit M. Perry, qui a aussi été impliqué dans les discussions sur l’atténuation de la chaleur et la durabilité pendant la décennie où il a siégé sur le comité consultatif de développement économique de la ville de Mesa.
Les îlots de chaleur non atténués submergent notre système de santé avec des problèmes tels les coups de chaleur, la déshydratation et l’épuisement. « Les risques pour la santé sont surtout élevés pour les gens avec des maladies respiratoires et autres faiblesses », dit M. Perry. « Des personnes vulnérables vivent et travaillent dans des immeubles commerciaux, rendant essentielle l’atténuation. »
La chaleur excessive n’est pas un atout pour les bureaux où l’on travaille
La chaleur extrême peut aussi nous rendre moins productifs au travail et affecter notre santé mentale et physique, surtout dans des immeubles mal ventilés. Le New York Times rapportait récemment des pertes de productivité liées à l’exposition à la chaleur, citant plus de 2,5 milliards d’heures de productivité, tous secteurs confondus, en 2021 et des coûts projetés pour l’économie américaine de plus de 500 G$ annuellement d’ici 2050.
Il est carrément désagréable de travailler dans une telle chaleur et conséquemment, cela nuit aux efforts des entreprises pour le retour au bureau. « Si les travailleurs sont plus confortables à la maison, ils ne souhaiteront pas venir au bureau », dit M. Perry.
Et il ne s’agit pas seulement de climatisation, mais de l’expérience générale de l’employé. « Lorsqu’ils stationnent leur voiture, y a-t-il des arbres pour ombrager leur trajet à pied ? » souligne M. Perry. « Peuvent-ils s’acheter un repas d’un commerçant sur le site, à l’ombre ? Là sont les questions que les dirigeants en immobilier commercial doivent se poser. »
Les immeubles face à la menace thermodynamique
Les îlots de chaleur surexploitent les systèmes CVC. Ils augmentent l’utilisation d’énergie dans les immeubles de 1 à 9 % pour chaque augmentation de deux degrés des températures selon l’agence de protection de l’environnement des États-Unis (EPA). L’utilisation accrue des CVC implique des coûts pour les propriétaires et occupants d’immeubles. La hausse de la climatisation coûte aux propriétaires d’immeuble 479 millions de dollars US annuellement pour une augmentation de trois degrés, selon une étude de 2013. « Si l’utilisation des CVC accapare davantage les réseaux énergétiques, les risques de pannes sont accrus aussi », souligne M. Perry.
Les îlots de chaleur peuvent commencer à faire fondre les immeubles faits avec les mauvais matériaux. De hautes températures et une exposition aux rayons UV peuvent déformer et affaiblir les matériaux des toitures et détériorer les scellants. L’humidité qui accompagne les fortes chaleurs et la vapeur qui est évacuée par les systèmes de climatisation peuvent causer des dommages dus à l’humidité.
« Pour réduire ces risques, les intervenants en immobilier commercial doivent prioriser la résilience de leurs immeubles face à la chaleur extrême », dit M. Perry.
Comment créer de nouveaux développements qui résisteront aux chaleurs extrêmes ?
Les promoteurs, investisseurs et architectes qui planifient de nouveaux immeubles commerciaux ont la capacité singulière de combattre les effets des îlots de chaleur grâce au design.
Schéma 5 : L’architecture au design perfectionné permet une meilleure performance thermique. Source : Programme pour l’environnement de l’ONU
La solution conceptuelle pour des immeubles résistants à la chaleur pourrait reposer dans une approche passive, une approche qui est entrée sur la scène architecturale environ 1 300 ans avant notre ère grâce à des capteurs de vent arabes appelés « barajeels ». Un design passif, qui optimise l’orientation d’un immeuble, sa forme et les matériaux pour réguler la lumière naturelle et la température, réduit la température quand il fait chaud et retient la chaleur quand il fait froid. Ces techniques de climatisation passive peuvent réduire la consommation énergétique d’un immeuble de jusqu’à 70 %, réduisant la dépendance aux systèmes CVC selon une étude de 2021.
Le choix du site fait partie intégrante de la climatisation passive : les promoteurs peuvent choisir des propriétés où l’angle du soleil risque moins de causer une chaleur intérieure excessive, tout comme le peuvent les locataires lorsqu’ils recherchent un local.
Voici quelques stratégies du design passif pour contrer la chaleur extrême :
- Matériaux de construction réfléchissants : Ceux-ci réduisent la rétention de chaleur. En installant des toits blancs, on peut réduire les températures intérieures de jusqu’à 5 degrés Celsius. Le toit du gratte-ciel One Vanderbilt à New York est couvent d’un enduit blanc réfléchissant qui réduit la consommation d’énergie.
- Un design axé sur la ventilation : La ventilation rafraîchit. Certains concepteurs de très hauts gratte-ciels dans les villes côtières de Chine utilisent des planchers à ouvertures pour permettre aux brises marines rafraîchissantes de circuler.
- Murs végétalisés : Il ne faut pas sous-estimer le feuillage. Les plantes absorbent la chaleur et la convertissent en vapeur, laquelle rafraîchit. À l’hôtel Parkroyal On Pickering de Singapour, un feuillage luxuriant est intégré à environ 161 500 pieds carrés de l’extérieur de l’immeuble. Ce mur de verdure ajoute une isolation et rafraîchit l’immeuble.
- Toits rafraîchissants : Aussi appelés toits verts, ceux-ci proposent un enduit réfléchissant comme de la peinture blanche, ou encore du feuillage pour réduire l’absorption de chaleur. L’hôtel de ville de Chicago a sur son toit un jardin qui rafraîchit la structure.
Bien qu’il soit bénéfique, les possibilités du design passif sont limitées puisque nos villes sont déjà construites en grande partie. Les sites adéquats sont rares. Les rénovations pour atténuer la chaleur seront donc essentielles pour garder nos immeubles viables.
Une solution convaincante : équiper les structures existantes de toits rafraîchissants. Remplacer les toits pour des toits blancs pour réfléchir la chaleur et réduire les températures intérieures de jusqu’à 5 degrés Celsius.
L’amplification de ces effets à l’extérieur de la structure avec des revêtements faits de matériaux réfléchissants et la plantation stratégique d’arbres peut améliorer la qualité de l’air, rehausser l’expérience du locataire et prévenir les dommages à l’immeuble.
Les villes commencent à agir
Si les stratégies en immobilier commercial sont précieuses, les efforts du secteur public et les partenariats public-privé peuvent avoir un effet à plus grande échelle.
C’est parce que les solutions les plus efficaces, y compris la plantation abondante d’arbres et la création de parcs urbains, constituent de réels exploits. Ils requièrent souvent un rezonage, des plans de construction sur des décennies et des engagements en termes d’intendance qui survivront aux gouvernements actuels.
« Les arbres peuvent vivre pendant des siècles, ce qui rend essentiel un plan d’intendance », dit M. Perry.
Mesa, en Arizona, plantera un million d’arbres d’ici 2050. La ville doit trouver une solution alors qu’elle continue de subir certaines des plus hautes températures aux États-Unis.
« Tout programme important d’action climatique de Mesa en Arizona doit aborder l’atténuation de chaleur. Les arbres jouent un rôle important en donnant de l’ombre, en maintenant des températures plus faibles et en filtrant les gaz à effet de serre », dit John Giles, maire de Mesa.
Certaines villes intègrent des solutions à leurs exigences de construction. Des « codes de construction verte », comme le CALGreen de San Francisco, qui requiert des toits rafraîchissants dans certaines zones climatiques et un pourcentage minimum de végétation pour créer de l’ombre. D’autres villes ont pris connaissance des mesures d’atténuation de San Francisco, dont Los Angeles qui a aussi adopté le CALGreen.
Le besoin de villes résistantes à la chaleur ne fera qu’augmenter au fil des changements climatiques qui créent des canicules fréquentes. Notre industrie doit travailler dans tous les secteurs pour rendre les villes résilientes à la chaleur.
« Nous ne pourrons atteindre nos objectifs que si tout le monde s’implique », dit le maire Giles.
Cet article fait partie de notre série Facteurs de changement 2024, où nous observons les tendances qui affectent nos villes et nos lieux de vie, nous poussant à nous adapter, à apprendre et à tirer parti de nouvelles occasions. Cliquez ici pour voir tous les articles de la série Facteurs de changement 2024, ou abonnez-vous pour être parmi les premiers avertis dès que de nouveaux articles sont disponibles.
Pour plus de détails, veuillez contacter :
-
Courtier immobilier
-
Industriel, Bureaux, Développement durable et environnement, Représentation de locataires
-
Principal, Global Director, ESG
-
Développement durable et environnement
-
Director, ESG, North America
-
Développement durable et environnement