L’Indice VitalitéL’effet du travail, de la culture et de la densité sur les villes et les banlieues

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L’effet du travail, de la culture et de la densité sur les villes et les banlieues

Cela s’est vu si souvent que c’en est devenu un cliché : un citadin plie bagage et s’enfuit, échangeant les craintes pandémiques pour une vie féérique en campagne. C’était bel et bien un cliché puisque c’était vrai, du moins comme tendance générale. Notre Indice Vitalité démontre que des gens ont migré vers les banlieues et la campagne au fil des confinements urbains, pour y trouver distanciation ou qualité de vie, entre autres.

À présent les villes se réveillent. La circulation et l’occupation dans les centres urbains aux États-Unis et au Canada se rapprochent de leurs niveaux prépandémiques, entraînés par le relâchement des préoccupations sanitaires et, par conséquent, une volonté de retourner au bureau. D’ailleurs, l’Indice Vitalité indique que les volumes de visiteurs en milieu urbain a augmenté de 70,7 % cette année, comparativement à seulement 3,3 % en milieu rural et 10,1 % en banlieue.

La ville est presque revenue à la normale en termes de mode de vie et de loisirs.
Craig Leibowitz directeur
innovation et intelligence du marché, É.-U.

« C’est ce qui se passe actuellement », dit Craig Leibowitz, directeur, innovation et intelligence du marché, É.-U., Avison Young. « La ville est presque revenue à la normale en termes de mode de vie et de loisirs ».

Alors quel est l’impact, au final, sur les villes et les banlieues? Après la fuite vers les banlieues au début de la pandémie, les villes commencent à voir une reprise du marché résidentiel et des loisirs, tel que les événements sportifs et culturels, les restaurants et autres activités sociales. Toutefois, l’activité des bureaux en centre-ville demeure en-deçà des niveaux prépandémiques puisque la nature même du travail a changé, et elle continue de le faire.

« Pour le meilleur ou pour le pire, les bureaux sont un moteur important de l’économie », dit Leibowitz.

Les milieux urbains se remettent de la pandémie

Alors que les bureaux et les commerces fermaient après l’arrivée de la pandémie de COVID-19 en mars 2020, de nombreux habitants de villes se sont retrouvés face à un choix : demeurer confiné dans un environnement urbain dense ou chercher une autre voie. La densité de population était proportionnelle à l’exposition au virus (et c’est encore le cas, dans une certaine mesure) et on a observé un exode vers les banlieues.

Circulation dans les commerces urbains

Circulation depuis l’an passé en ville vs. en banlieue et à la campagne aux États-Unis et au Canada, octobre 2022.

Pour certains, cette migration a accéléré le modèle existant des millénariaux qui déménageaient en banlieue pour fonder une famille. Pour d’autres, cependant, ce changement était motivé par la COVID-19.

« Les villes n’étaient pas des plus agréables pour subir les contrecoups du confinement », dit Leibowitz. « Les gens ont donc migré vers les banlieues et la campagne, profitant d’espaces extérieurs, d’un contact moins important avec les autres et d’une apparente sécurité accrue. Il en fut ainsi de 2020 à 2021 ».

Lorsque la pandémie s’est quelque peu résorbée et qu’un plus grand nombre d’employés ont ajouté du temps au bureau dans leur semaine de travail, certaines de ces tendances se sont renversées (l’incertitude économique augmente aussi la perception que du temps en présentiel est nécessaire). C’est pourquoi le volume de visiteurs en milieu urbain a dépassé celui des banlieues et de la campagne cette année, quoique les campagnes approchaient il y a peu la normale prépandémique avec, pendant la semaine du 19 septembre, un volume de visiteurs équivalent à 96,9 % de celui dans la semaine précédant le confinement pandémique.

Qu’en est-il des banlieues, alors? Un compromis entre le désir des employeurs et celui des employés semble se dessiner, et l’Indice Vitalité démontre une circulation piétonne plus importante dans les villes du mardi au jeudi, par exemple, et moins importante les lundis et vendredis, les travailleurs préférant une plus grande flexibilité autour du week-end.

La demande pour des expériences culturelles ravive les centres-villes

Les visites des destinations culturelles en centre urbain ont grimpé de 55,8 % depuis le début de cette année, occasionnant une plus grande circulation piétonne dans les hôtels, les arénas et les musées, grâce à la diminution des préoccupations et restrictions dues au virus. Les commerçants urbains ont aussi profité d’une circulation piétonne forte cette année, avec des visites accrues de 18,9 %, alors que celles en banlieue et en campagne ont fléchi de 10,2 %.

Les corridors commerciaux urbains axés sur le tourisme ont prospéré, avec des visites en hausse de 32,8 % jusqu’à présent cette année, les restrictions de voyage ayant été levées en Amérique du Nord et ailleurs dans le monde.

« De nombreuses destinations touristiques sont revenues à leur niveau d’achalandage prépandémique, voire plus », dit Leibowitz.

Les supermarchés, comptés parmi les expériences commerciales locales, se sont hissés à la normale (+10,5 %) en raison des plus grandes attentes selon lesquelles les employés devront retourner au bureau en automne et en hiver, imitant la forte reprise de la demande pour les immeubles de logements locatifs.

Circulation dans les commerces ruraux et en banlieue

Circulation depuis l’an passé en ville vs. en banlieue et à la campagne aux États-Unis et au Canada, octobre 2022.

Trouver un équilibre entre les désirs des employeurs et ceux des employés

Une question importante demeure si l’on considère la remontée de la demande des citadins pour les restaurants, les concerts et les événements culturels et sportifs : qu’est-ce que cela signifie pour l’avenir des villes si la fréquentation des bureaux demeure affaiblie? En effet, le volume de visiteurs de bureaux en Amérique du Nord dans la semaine suivant la fête du Travail est demeuré 54,7 % plus bas que juste avant la pandémie.

Le problème, c’est qu’il semble que les consignes de retour au bureau, combinées à des incitatifs (tels que des à-côtés en milieu de travail), se confrontent à une main-d’œuvre qui s’est habituée aux avantages du télétravail, notamment sa flexibilité et l’élimination des déplacements. Le déplacement moyen pour se rendre au bureau, aux États-Unis, est 29,9 minutes, et tout ce qui est beaucoup plus long motive l’envie d’un changement.

Si votre déplacement dépasse 45 minutes et que l’on s’attend à ce que vous soyez au bureau chaque jour de la semaine, vous cherchez probablement une autre option.
Craig Leibowitz directeur
innovation et intelligence du marché, É.-U.

« La ligne de démarcation est de 45 minutes pour les gens qui doivent aller au bureau tous les jours de semaine ou la plupart des jours de semaine ». dit Leibowitz. « Si votre déplacement dépasse 45 minutes et que l’on s’attend à ce que vous soyez au bureau chaque jour de la semaine, vous cherchez probablement une autre option ».

Comme le démontre la forte hausse d’achat résidentiel au cours de la pandémie, les banlieues axées sur le transport étaient favorisées selon la composition démographique des villes alors que les millénariaux migrent de plus en plus hors des villes pour fonder une famille. Or, l’aspect pratique de déplacements quotidiens plus rapides, surtout en transports en commun, fait une grande différence.

La façon précise de répondre des employeurs demeure nébuleuse. On parle beaucoup de l’approche en étoile, avec des entreprises qui maintiennent leurs bureaux de prestige en centre-ville combinés à des emplacements en banlieue qui sont plus près de leurs employés. Mais il n’y a pas de solution universelle.

« J’ai entendu parler de toutes les options imaginables », dit Leibowitz. « C’est la beauté des données de l’Indice Vitalité : nous obtenons des renseignements concrets sur ce que font les gens pour informer les décisions que les entreprises devraient prendre en vertu de ces changements comportementaux ».

L’incertitude économique pourrait aussi jouer un rôle en encourageant plus d’employés à passer du temps au bureau, question de ne pas être oubliés par les gestionnaires.

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Contacts principaux

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    • Director, Innovation and Insight Advisory, U.S.
[email protected]avisonyoung.com

Sheila Botting

    • Principal & President Americas, Professional Services
    • Consulting & Advisory
she[email protected]avisonyoung.com

Julian Adams

    • Principal, GIS Practice and Product Lead
    • Global Services
    • Innovation and Insight
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